Betriebskosten: was der Vermieter verrechnen darf und wie du die Abrechnung prüfst

Stand: 24.10.2026

Neben dem Hauptmietzins zahlst du jeden Monat Betriebskosten. Was der Vermieter darunter verrechnen darf, hängt davon ab, ob das Mietrechtsgesetz (MRG) für deine Wohnung voll gilt. Das ist vor allem in Altbauten und geförderten Häusern der Fall.

Was dazugehört

Gilt das MRG voll, darf der Vermieter nur weiterverrechnen, was § 21 MRG aufzählt:

Wasser, Kanalräumung und das Ablesen der Zähler
Rauchfangkehrer, Müllabfuhr und Schädlingsbekämpfung
Licht in Stiegenhaus, Gängen und Hof
Versicherung gegen Feuer, Haftpflicht und Leitungswasserschäden, andere Versicherungen nur mit Zustimmung der Mehrheit der Mieter
Verwaltung und Hausbetreuung im gesetzlichen Rahmen
laufende öffentliche Abgaben wie die Grundsteuer

Reparaturen am Haus stehen nicht auf dieser Liste. Die Rücklage, die Wohnungseigentümer ansparen, auch nicht. Beides darf dir nicht als Betriebskosten verrechnet werden.

Gilt das MRG nur teilweise, etwa in einem Neubau ohne Förderung oder bei einer vermieteten Eigentumswohnung, gilt diese Liste nicht. Dann bestimmt der Mietvertrag, welche Kosten du trägst. Lies vor der Unterschrift genau, was dort steht.

Eine Ausnahme sind geförderte Genossenschaftswohnungen, die ins Eigentum übertragen wurden. Für sie gilt 15 Jahre ab dem ersten Kaufvertrag das MRG voll und damit auch die Liste oben.

Pauschale und Jahresabrechnung

Meist zahlst du einen gleichbleibenden Monatsbetrag. Er errechnet sich aus den Kosten des Vorjahres und darf bei gestiegenen Kosten um höchstens 10 % darüber liegen. Bis 30. Juni muss der Vermieter die Kosten des Vorjahres abrechnen. Die Abrechnung liegt im Haus zur Einsicht auf, die Belege darfst du anschauen. Kopien bekommst du auf eigene Kosten.

Ein Guthaben bekommst du zum übernächsten Zinstermin zurück. Eine Nachzahlung ist ebenfalls zum übernächsten Zinstermin fällig. Liegt die Abrechnung im Juli vor, betrifft das die Zahlung für September.

Diese Fristen stehen im MRG und gelten bei seiner vollen Anwendung. In anderen Fällen regelt sie meist der Vertrag.

Heizung und Warmwasser

Heiz- und Warmwasserkosten stehen oft als eigener Posten neben den Betriebskosten. Frag vor dem Einzug, wie hoch die monatliche Vorauszahlung dafür ist und wie abgerechnet wird.

Bei Genossenschaftswohnungen

Bei Wohnungen gemeinnütziger Bauvereinigungen kommt zum Entgelt meist ein Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag dazu. Er ist kein Betriebskostenposten und folgt eigenen Regeln im Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz. In Wels betrifft das viele Wohnungen, schau dir die Vorschreibung deshalb Zeile für Zeile an.

Bevor du einziehst