Mietvertrag in Wels: worauf du vor der Unterschrift achtest

Stand: 24.10.2026

Ein Mietvertrag in Wels kann sehr verschieden geregelt sein. Ob die Miete gedeckelt ist, wie lange eine Befristung mindestens laufen muss und was du zurückfordern kannst, hängt vor allem vom Haus ab, in dem die Wohnung liegt.

Welches Recht für deine Wohnung gilt

Das Mietrechtsgesetz (MRG) gilt nicht überall gleich stark. Für die Praxis reichen drei Fälle:

Voll gilt es in Altbauten, die vor dem 1. Juli 1953 bewilligt wurden, und in Häusern, die mit öffentlicher Förderung gebaut wurden. Hier ist auch die Höhe der Miete geregelt.
Teilweise gilt es in Häusern, die nach dem 30. Juni 1953 ohne Förderung gebaut wurden, und bei vermieteten Eigentumswohnungen in Häusern, die nach dem 8. Mai 1945 bewilligt wurden. Die Miete ist dann frei vereinbar. Für Befristung, Kündigung und Kaution gelten aber die Regeln des MRG.
Gar nicht gilt es in einem Haus mit höchstens zwei Wohnungen, etwa bei der Einliegerwohnung im Einfamilienhaus. Ein später ausgebauter Dachboden zählt dabei nicht mit. Hier steht fast alles im Vertrag, lies ihn entsprechend genau.

Wohnungen gemeinnütziger Bauvereinigungen, umgangssprachlich Genossenschaftswohnungen, folgen zusätzlich dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG). In Wels und den Gemeinden rundherum ist das ein großer Teil der Mietwohnungen. Wer dein Vermieter ist, steht im Vertrag.

Eine Ausnahme betrifft geförderte Genossenschaftswohnungen, die ins Eigentum übertragen wurden. Für sie gilt 15 Jahre ab dem ersten Kaufvertrag das MRG voll, samt Richtwert als Obergrenze. Mietest du eine Eigentumswohnung, frag deshalb, ob sie früher einer Genossenschaft gehörte.

Was die Miete kosten darf

Gilt das MRG voll, ist der Hauptmietzins begrenzt, bei Altbauwohnungen meist mit dem Richtwert. Für Oberösterreich beträgt er seit 1. April 2026 7,30 € je Quadratmeter Nutzfläche. Dazu kommen Zu- und Abschläge, etwa für Lage und Ausstattung. Ob ein vereinbarter Mietzins zulässig ist, kann das Bezirksgericht prüfen. In Neubauten ohne Förderung ist der Mietzins frei vereinbar.

Ist der Vertrag befristet, sinkt der höchstzulässige Hauptmietzins um 25 %. Dieser Abschlag gilt nur dort, wo die Miete ohnehin gedeckelt ist.

Befristung: drei oder fünf Jahre

Ein befristeter Mietvertrag endet nur dann von selbst, wenn die Befristung schriftlich vereinbart ist und lange genug dauert. Für Verträge, die seit 1. Jänner 2026 geschlossen oder verlängert werden, heißt das: mindestens fünf Jahre, wenn ein Unternehmer vermietet. Bei privaten Vermietern sind es mindestens drei Jahre. Ist die Frist kürzer oder fehlt die Schriftform, gilt der Vertrag als unbefristet.

Du selbst bist nicht für die ganze Laufzeit gebunden. Nach dem ersten Jahr kannst du einen befristeten Vertrag zu jedem Monatsletzten kündigen, schriftlich und mit drei Monaten Frist. Dieses Recht kann dir der Vertrag nicht nehmen.

Wann die Miete steigen darf

Seit 1. Jänner 2026 begrenzt das Mieten-Wertsicherungsgesetz Indexklauseln in Wohnungsmietverträgen, für die das MRG ganz oder teilweise gilt, auch in älteren Verträgen. Für Genossenschaftswohnungen gelten meist die eigenen Regeln des WGG. Die Miete darf nur einmal im Jahr angepasst werden, am 1. April. Maßstab ist die durchschnittliche Veränderung des Verbraucherpreisindex im Jahr davor. Liegt sie über 3 %, zählt der Teil darüber nur zur Hälfte. Bei gedeckelten Mieten zählt die Teuerung des Jahres 2025 höchstens mit 1 % und die des Jahres 2026 höchstens mit 2 %.

Was beim Abschluss kostet

Eine Vertragsgebühr fürs Finanzamt fällt bei Wohnungsmietverträgen nicht an. Bei der Provision gilt seit 1. Juli 2023 das Erstauftraggeberprinzip: Hat der Vermieter den Makler zuerst beauftragt, zahlt er. Das gilt auch, wenn der Makler die Wohnung mit seinem Einverständnis inseriert. Eine Provision zahlst du nur, wenn du selbst den Makler als Erster mit der Suche beauftragt hast. Dann sind höchstens zwei Bruttomonatsmieten zuzüglich Umsatzsteuer erlaubt, bei Verträgen bis drei Jahre eine.

Vor der Unterschrift

Sind Hauptmietzins, Betriebskosten und Heizkosten getrennt ausgewiesen? Was zu den Betriebskosten gehört, steht im Ratgeber Betriebskosten.
Ist die Befristung schriftlich und lang genug?
Hält sich die Wertsicherung an den gesetzlichen Rahmen?
Wie hoch ist die Kaution und wo liegt sie? Mehr im Ratgeber Kaution.
Gibt es ein Übergabeprotokoll mit Fotos und Zählerständen?

Mietwohnungen in Wels und Wels-Land findest du in der Suche. Ziehst du aus und suchst jemanden für deine Wohnung, kannst du ein Nachmieter-Inserat kostenlos aufgeben.